موانع رونق در اَبَر مجتمع‌های تجاری تهران

رونق مال های تجاری

سازندگان مال‌ها و مجتمع‌های تجاری چندمنظوره پایتخت برای تسهیل جریان فروش واحدهای تجاری خود در این مراکز، دست به اقدام جدیدی زده‌اند که در قالب آن، با اضافه‌شدن یک امکان تازه به خدمات تکراری این مجتمع‌ها، حجم مراجعه شهروندان به مال‌ها با هدف پایان دادن به رکود تجاری، افزایش خواهد یافت.

در شرایطی که طی سال‌های اخیر به‌دلیل توزیع ناهمگون ساخت مال‌ها و مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در برخی مناطق خاص شهر تهران، پدیده «مال‌های مازاد» به یکی از مهم‌ترین چالش‌های سرمایه‌گذاران در این حوزه تبدیل شده است، مالکان مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در مناطق اشباع شده از این نوع مجتمع‌ها تصمیم گرفته‌اند برای افزایش رفت‌و‌آمد و رونق کسب‌وکار در این مراکز، امکانات جدیدی را به مال‌ها بیفزایند.

در این اقدام تازه، مالکان مال‌ها تصمیم گرفته‌اند بخش‌هایی از فضای مال‌های رسوب شده در بازار (مجتمع‌های نوساز شبه‌تعطیل) را به شهربازی، اتاق بازی کودکان و سایر کاربری‌های تفریحی برای گروه‌های مختلف سنی تغییر دهند. هرچند به گفته کارشناسان و متخصصان حوزه املاک تجاری، تعداد مال‌ها و مجتمع‌های تجاری چند منظوره در کشور ازجمله پایتخت به معنای واقعی متناسب با آنچه به‌عنوان معیارها و استانداردهای جهانی مال‌سازی شناخته می‌شود، محدود است اما هم‌اکنون مالکان برخی از این مال‌ها تصمیم گرفته‌اند «عملیات احیای مال‌ها» در قالب افزایش یا تغییر کاربری در این مجتمع‌ها، به‌منظور درمان بحران حجم کم مراجعه به این مراکز را اجرا کنند.

طی دست‌کم 5 سال گذشته حدود 53 درصد از برج‌سازی‌های اخیر در شهر تهران کاربری تجاری و چندمنظوره داشته‌اند. این‌در‌حالی است که هم‌اکنون حدود 20 میلیون مترمربع مرکز تجاری چندمنظوره درحال‌ساخت یا تاز‌ه‌ساز در مناطقی ازشهر تهران روی دست سرمایه‌گذاران رسوب کرده است. با این وجود، هم‌اکنون دست کم 6 راهکار عمده برای نجات «پدیده مال‌سازی» از خطر تعطیلی و حبس سرمایه‌ها در مال‌های فروش نرفته و فاقد متقاضی مطرح است که یکی از آنها «تعبیه کاربری‌های بکر اما مورد استقبال شهروندان در مجتمع‌های تجاری چندمنظوره» است که باعث افزایش میزان رفت وآمد و جذب مردم به مال‌هاو در نتیجه رونق کسب‌وکار واحدهای تجاری می‌شود.

درحال حاضر عمده مراکز تجاری مهم و چند منظوره پایتخت در 5 منطقه خاص شهر تهران(مناطق 1، 2، 3، 5 و منطقه 22) تمرکز دارند که همین توزیع «ناهمگون» منجر به مزاحمت این مال‌ها برای یکدیگر به‌دلیل همجواری چند مال در یک منطقه فراتر از نیاز آن منطقه به مراکز تجاری چندمنظوره، شده است.

اخیرا صاحبان برخی از این مال‌ها برای ایجاد ارزش افزوده در مجتمع‌های تجاری چندمنظوره و همچنین جذب شهروندان به این مراکز، بر ایجاد امکانات تازه‌ای در این مجتمع‌ها تمرکز کرده‌اند تا با استفاده از آن بتوانند حجم مراجعه مردم به مجتمع‌های تجاری را افزایش داده و از این طریق کسب‌وکار در این مال‌ها را رونق بدهند. ایجاد مراکز تفریحی همچون «شهربازی» برای کودکان یکی از تازه‌ترین تلاش‌های مال‌سازها و هیات‌مدیره مجتمع‌های تجاری خالی از کسب‌وکار برای جذب مشتری و رونق کسب‌وکار در مجتمع‌های تجاری چندمنظوره است.

هم‌اکنون مدیران و مالکان برخی مجتمع‌های تجاری چندمنظوره با اعلام تصمیم خود مبنی بر ساخت شهربازی و مراکز تفریحی در بخشی از فضای مشاع این مجتمع ها، تلاش می‌کنند شهروندان بیشتری را به این مجتمع‌ها جذب کنند. متخصصان و کارشناسان حوزه املاک تجاری می‌گویند: درحال حاضر مال‌ها بیش از آنکه با بحران «فروش نرفتن واحدهای تجاری» مواجه باشند با مشکل «حجم بسیار کم مراجعه‌کننده» و در نتیجه عدم توجیه اقتصادی برای شروع کسب‌وکار در مجتمع‌های تجاری چندمنظوره مواجهند؛ به گفته آنها شاید در نگاه اول چنین تصور شود که تعداد زیادی از واحدهای تجاری در مجتمع‌های چند منظوره، به‌دلیل نبود مشتری یا خریدار واحد خالی مانده است اما واقعیت این است که عمده این واحدها معمولا به فروش رفته است اما به‌دلیل سطح پایین مراجعه شهروندان به این مراکز عملا راه‌اندازی کسب‌وکار در این واحدها با توجه به هزینه‌های بالای فعالیت در این مجتمع‌ها، برای مالکان توجیه اقتصادی ندارد و به همین دلیل حجم قابل‌توجهی از واحدهای تجاری در مال‌های خالی با بن‌بست در تجارت و فعالیت روبه‌رو شده است.

تدبیر جدید برای افزایش رفت و آمد شهروندان به مجتمع‌های تجاری، پیش از این در نسل دوم مراکز تجاری در تهران تجربه شده بود؛ برخی مراکز تجاری که در اوایل دهه 80 در پایتخت احداث شدند به‌واسطه اختصاص یک طبقه کامل به شهربازی، موفق شدند به کانون گردش هفتگی خانواده‌ها برای گذران اوقات فراغت و در نتیجه خریدهای دوره‌ای تبدیل شوند. اما در نسل سوم این مجتمع‌ها که طی 5 سال اخیر تحت عنوان «مال» ساخته شده‌اند تاکنون این نوع فضاها ایجاد نشده بود. علت غیبت چند سال اخیر شهربازی در مال‌سازی‌های صورت گرفته، انگیزه سرمایه‌گذاران برای کسب سود بیشتر در نتیجه ساخت فضای تجاری بیشتر در مجتمع‌های چندمنظوره است؛ این تصور اشتباه در میان سرمایه‌گذاران وجود داشت که در صورت اختصاص فضای بیشتر برای ساخت واحد تجاری، درآمد بیشتری کسب می‌کنند این درحالی است که هم‌اکنون سرمایه‌گذاران نیز به این نتیجه رسیده‌اند که باید از الگوی نسل دوم مراکز تجاری استفاده کنند. مالکان و مدیران برخی مال‌های بزرگ شهر تهران که هم‌اکنون به‌دلیل همجواری با چند مال دیگر عملا فاقد حجم مناسبی از مراجعه شهروندان هستند، این‌بار تصمیم گرفته‌اند با راه‌اندازی محیط‌‌‌های تفریحی از جمله شهربازی برای کودکان، حجم مراجعه به این مراکز را افزایش دهند؛ طی سال‌های گذشته این تجربه در چند مجتمع تجاری دیگر نیز تکرار شده بود که یکی از نمونه‌های موفق آن را می‌توان در یکی از مجتمع‌های تجاری غرب تهران مشاهده کرد. راه‌اندازی شهربازی به عنوان فضای مناسب تفریح کودکان علاوه‌بر افزایش حجم مراجعه به مجتمع‌های تجاری، زمان ماندن خانواده‌ها و شهروندان در این مجتمع‌ها را برای مدت طولانی‌تری تضمین می‌کند و همین افزایش حجم و زمان حضور مردم در مال‌ها، نه‌تنها منجر به شناخت بیشتر آنها از سایر امکانات این مجتمع‌ها و کالاهای قابل خرید از آنها می‌شود بلکه افزایش زمان حضور در این مراکز به‌طور طبیعی حجم فروش کالاهای مختلف در این مجتمع‌ها را افزایش داده و در نتیجه منجر به رونق کسب‌و‌کار در مال‌ها می‌شود. ضمن اینکه ایجاد شهربازی در مال‌ها باعث می‌شود مراجعه‌کنندگان با برنامه‌ریزی قبلی به مال‌ها مراجعه کنند و این موضوع نرخ مراجعات دوره‌ای خانواده‌ها به مال‌ها را به میزان زیاد و به‌صورت تصاعدی افزایش خواهد داد.

نسخه کارشناسی نجات مال‌ها

متخصصان حوزه املاک تجاری، راه‌اندازی شهربازی در مجتمع‌های تجاری چند منظوره را علاوه‌بر آنکه یک ضرورت و یکی از بخش‌های مهم در مجتمع‌های تجاری چند منظوره استاندارد می‌دانند، آن را یکی از عوامل «مزیت‌بخش» هر مال نسبت به سایر مال‌‌ها عنوان می‌کنند. به گفته آنها براساس استانداردهای جهانی، یکی از مهمترین ویژگی‌های مجتمع‌های تجاری چندمنظوره برخورداری این مجتمع‌ها از مجموعه‌ای از امکانات مورد استقبال شهروندان از جمله شهربازی، پارکینگ، بانک و... در کنار مراکز خرید است. به این ترتیب واضح است که هرچه مال‌ها به سمت استانداردهای مال‌سازی در دنیا حرکت کنند با افزایش حجم مراجعه به آنها حجم خرید از این مجتمع‌ها نیز افزایش می‌یابد؛ بنابراین اقدام اخیر برخی مدیران مجتمع‌های چند منظوره برای اطلاع‌رسانی به شهروندان در قالب نصب بنر در ورودی «مال» از بابت راه‌اندازی شهربازی یا سایر مراکز تفریحی در این مجتمع‌ها، «اقدامی هوشمندانه» برای رونق کسب‌وکار در مال‌ها محسوب می‌شود. به‌تازگی مدیران یکی از مجتمع‌های تجاری چندمنظوره که حدود سه سال گذشته تکمیل و به مرحله بهره‌برداری رسیده اما به‌دلیل همجواری با چند مجتمع تجاری بزرگ دیگر عملا حجم قابل توجهی از واحدهای آن خالی است، به‌منظور جذب شهروندان و افزایش رفت‌و‌آمد به این مجتمع تجاری اعلام کرده‌اند به‌زودی در این مجتمع، شهربازی و امکانات رفاهی جانبی برای شهروندان و کودکان آنها راه‌اندازی می‌شود؛ این مجتمع تجاری که فروش واحدهای آن تقریبا از سه سال قبل آغاز شد، حدود 250 واحد تجاری دارد اما کمتر از 50 واحد آن هم‌اکنون در حال فعالیت هستند و مابقی خالی مانده‌اند. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد عمده واحدهای تجاری این مجتمع تجاری چندمنظوره فروش یا اجاره بلندمدت رفته است و مهم‌ترین علت «بهره‌برداری صفر» از واحدها برآوردی است که مالکان از میزان سود و زیان شروع فعالیت تجاری در این مجتمع دارند. به این معنا که به‌دلیل همجواری این مجتمع تجاری با چند مجتمع تجاری دیگر در همان منطقه و برآوردی که از «استقبال نامناسب شهروندان» از رفت و آمد به این مجتمع و خرید از واحدهای تجاری مستقر در آن از سوی مالکان صورت می‌گیرد، در شرایط فعلی نه‌تنها چشم‌انداز کسب سود برای مالکان وجود ندارد بلکه احتمال ورشکستگی و ضرر و زیان نیز برای آنها وجود دارد؛ از این رو مالکان واحدهای تجاری در انتظار بهبود شرایط کسب‌وکار در این مجتمع تجاری، فعلا واحدها را خالی نگه داشته‌اند.

هم‌اکنون در مال‌ها قیمت هر مترمربع واحد تجاری در برخی مناطق شهر، از 50میلیون تومان شروع شده و تا بیش از 100میلیون تومان نیز قیمت‌گذاری می‌شود. «حرکت مال‌سازها به سمت مناطق مرکزی و پرتراکم‌تر شهر» دومین راه‌حل کارشناسی برای نجات پدیده مال‌سازی از خطر تعطیلی است؛ هم‌اکنون علاوه‌بر آنکه مشوق‌هایی همچون تخفیف 50 درصدی عوارض ساخت مال در بافت فرسوده پایتخت وجود دارد حجم زیاد تقاضا و تراکم جمعیت در این مناطق می‌تواند منجر به رونق کسب‌وکار این مجتمع‌های تجاری شود. «راه‌اندازی اجاره‌‌داری حرفه‌ای در بازار مال‌ها» راهکار سومی است که از سوی کارشناسان حوزه املاک تجاری توصیه می‌شود؛ کارشناسان می‌گویند تغییرات ایجاد شده در شکل کسب‌و‌کار در مال‌ها و همچنین افزایش متراژ واحدهای تجاری در مجتمع‌های چندمنظوره، حرکت به سمت «اجاره‌داری حرفه‌ای» در مال‌ها را ناگزیر کرده است؛ بسیاری از صاحبان کسب‌وکار که پیش از این در واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ فعالیت می‌کردند هم‌اکنون توان مالی برای خرید واحدهای بزرگ‌متراژ متناسب با استانداردهای مساحتی در مال‌های جدید را ندارند؛ بنابراین اجاره‌داری حرفه‌ای در مال‌ها می‌تواند به عنوان یک شیوه جدید منجر به رونق کسب‌و ‌کار در این مجتمع‌ها شود. هم‌اکنون اجاره‌داری حرفه‌ای یکی از پرطرفدارترین روش‌های فعالیت در ‌مال‌ها در کشور‌های پیشرفته محسوب می‌شود.

در تکمیل گام سوم، «ادغام واحدهای صنفی کوچک و تمرکز صنوف بر برند‌سازی و تقویت وسعت و کیفیت فعالیت‌ها» به عنوان چهارمین راهکار، می‌تواند شرایط اصناف را برای انتقال به مال‌های بزرگ بهبود بدهد. از سوی دیگر، «جابه‌جایی یکجا و استقرار صنوف در معرض خطر به واسطه فعالیت در مجتمع‌های تجاری فرسوده در مال‌های خارج از شهر» اقدام دیگری به‌منظور تمرکززدایی از ساخت مال در مناطق خاص پایتخت و رونق دوباره بازار املاک تجاری محسوب می‌شود. این اقدام از یکسو منجر به تعریف مکان جدید برای سرمایه‌گذاری مال‌سازها و رفع تمرکز از توزیع ناهمگون مال‌ها در 5 منطقه شهر تهران می‌شود و از سوی دیگر خطر از بین رفتن حریم صنفی برای کسبه که یکی از مهمترین موانع برای جابه‌جایی آنها به مال‌های جدید محسوب می‌شود را به حداقل می‌رساند. با این‌حال، کارشناسان به عنوان راهکار ششم، توصیه می‌کنند، هم‌اکنون یک مسیر میانبر برای خروج اصناف فعال در مجتمع‌های تجاری در معرض خطر و استقرار آنها در مال‌های جدید وجود دارد که به منزله یک معامله برد-برد برای طرفین خواهد بود. «انتقال یکجای اصناف فعال در مجتمع‌های تجاری فرسوده به مال‌های جدید»، راهکار کوتاه‌مدت‌تری است که می‌تواند به نفع مال‌سازها و اصناف، از یک‌طرف حجم قابل توجه سرمایه‌های انباشته شده در واحدهای فروش نرفته را ‌آزاد کند و از سوی دیگر کسب‌وکارهای در معرض خطر را به مکان‌های ایمن منتقل کند.